Deutschland: Zukäufe zu Preisen von gestern – mit den Mieten von morgen

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt befindet sich weiterhin in einer Phase der Neusortierung und eröffnet dadurch zahlreiche Gelegenheiten für professionelles, langfristig orientiertes Handeln. TIMBERFARM nutzt die aktuelle Marktverfassung in Deutschland gezielt für den weiteren Ausbau des Immobilienportfolios. Die Bedingungen sind außergewöhnlich: Die Eigentümerseite zeigt sich verunsichert, vielfach auch unter Druck – sei es durch gestiegene Finanzierungskosten, regulatorische Verschärfungen oder steigende Instandhaltungspflichten. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach Wohnraum auf hohem Niveau bestehen, was stabile bis steigende Mieteinnahmen ermöglicht. Diese Gemengelage führt dazu, dass in gut vermieteten, solide strukturierten Lagen vielfach attraktive Objekte auf den Markt kommen – zu Preisen, die teilweise auf dem Niveau von 2018 bis 2020 liegen.

In den vergangenen Wochen hat TIMBERFARM diese Marktkonstellation gezielt genutzt. Mehrere Ankaufsprozesse wurden angestoßen. Meistens Wohnimmobilien im Umland großer Städte in Nordrhein-Westfalen. Der Fokus liegt weiterhin auf Bestandsobjekten mit Potenzial – sei es durch strukturelle Unterbewirtschaftung, energetischen Nachholbedarf oder schlicht aufgrund des Verkaufsdrucks bei den Eigentümern. In einem Fall konnte ein vollständig vermietetes Mehrfamilienhaus mit moderatem Instandhaltungsstau zu einem Preis von unter 1.000 Euro pro Quadratmeter erworben werden – bei einer kalkulierten Bruttomietrendite von über 14 Prozent. Erste Maßnahmen zur behutsamen Optimierung des Zustands wurden bereits mit dem Ziel eingeleitet, die Mieterstruktur zu erhalten und die langfristige Rentabilität zu sichern.
Besonderes Augenmerk wurde zuletzt auch auf Eigentümergemeinschaften gelegt, bei denen einzelne Parteien ihre Anteile kurzfristig liquidieren müssen. Durch gezielte Ansprache konnten einzelne Wohnungspakete aus solchen Strukturen herausgelöst und mit Abschlag erworben werden – eine Vorgehensweise, die aufgrund der aktuellen Marktsituation wieder deutlich häufiger möglich ist.

Im Rahmen der laufenden Ankaufstrategie liegt der Fokus nicht auf kurzfristiger Flächenexpansion, sondern auf dem Zukauf unterbewerteter Lagen mit langfristigem Mietpotenzial. Entscheidungsgrundlage bildet dabei stets die Bewertung von aktuellem Zustand, Lageentwicklung, Mietertrag und regulatorischem Umfeld. Dass sich derzeit insbesondere ältere Objekte mit unzureichenden energetischen Ausstattungsmerkmalen unter Marktwert finden lassen, erweist sich als struktureller Vorteil für Käufer mit Know-how und Zugang zu Modernisierungskompetenz. Denn: Nicht der Gebäudestandard entscheidet über die Rentabilität, sondern die Differenz zwischen Erwerbspreis und Mietertrag. Und die ist aktuell in vielen Fällen so hoch wie seit Jahren nicht mehr.

Zusätzlicher Rückenwind für die aktuelle Einkaufstätigkeit ergibt sich durch den von der Politik beschlossenen Infrastrukturimpuls. Die Bundesregierung hat Investitionen in Höhe von bis zu zwei Billionen Euro angekündigt – ein Großteil davon für Verkehr, Energie, Digitalisierung, Bildung und Raumentwicklung. Auch wenn sich viele dieser Maßnahmen erst mittelfristig auswirken werden, ist der Effekt absehbar: Infrastrukturell aufgewertete Lagen gewinnen an Attraktivität, ziehen neue Mietergruppen an und ermöglichen höhere Mieten. Für Objekte, die heute gekauft werden, bedeutet das eine fast schon planbare Wertsteigerung, und zwar unabhängig davon, ob an der Immobilie selbst bereits Maßnahmen durchgeführt wurden.

TIMBERFARM berücksichtigt diese Perspektiven in der laufenden Ankaufsbewertung und bevorzugt aktuell Standorte, die vom Infrastrukturschub profitieren werden. Damit wird aus einem ohnehin attraktiven Kaufpreisniveau ein strategisches Doppelargument: niedriger Einstiegspreis kombiniert mit absehbarer Aufwertung durch Standortverbesserung.

Derzeit befinden sich mehrere Objekte in der Due-Diligence-Prüfung. Bei erfolgreichem Abschluss könnten sie das Portfolio noch im laufenden Quartal ergänzen. Parallel dazu wird an der strategischen Erweiterung des Investitionsgebiets gearbeitet. Neben dem Rheinland und dem Ruhrgebiet rücken zunehmend auch die Metropolenränder von Ballungszentren wie Köln, Düsseldorf, Frankfurt und Mannheim in den Fokus – insbesondere dort, wo infrastrukturelle Entwicklungen, Wohnraumbedarf und moderater Preisniveauverlauf zusammentreffen.

28.04.2025 - Zum Marktreport Q2-3-2025.